Главная страница   »   Информационный раздел   »   Актуальные вопросы   »   Закрепление перечня ограниченных вещных прав и введение понятия единого объекта недвижимости согласно проекту изменений в ГК РФ

Закрепление перечня ограниченных вещных прав и введение понятия единого объекта недвижимости согласно проекту изменений в ГК РФ

Законопроект впервые дает определение понятия «вещное право». Под ним следует понимать предоставление лицу непосредственного господства над вещью совокупно с основаниями осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных ГК РФ.

Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права, перечень которых закрыт. К ограниченным вещным правам в проекте ГК РФ отнесены:

- право постоянного землевладения, т.е. право владения и пользования чужим земельным участком, для целей, связанных с использованием природных свойств и качеств земельного участка (глава 20 ГК РФ);

- право застройки, т.е. право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (глава 20.1 ГК РФ);

- сервитут, т.е. право ограниченного пользования (глава 20.2 ГК РФ);

- право личного пользовладения (узуфрукт), т.е. право личного владения и пользования вещью, предоставленное гражданину, или некоммерческой организации не в целях предпринимательской деятельности (глава 20.3 ГК РФ);

- ипотека, т.е. право залогодержателя в целях удовлетворения своих требований распорядиться заложенной недвижимой вещью (глава 20.4 ГК РФ);

- право приобретения чужой недвижимой вещи, т.е. исключительное право перед другими лицами на приобретение этой вещи в свою собственность (глава 20.5 ГК РФ);

- право вещной выдачи, т.е. право на периодическое получение от собственника недвижимой вещи товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения – распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания (глава 20.6 ГК РФ);

- право оперативного управления, т.е. право государственных или муниципальных предприятий, а также учреждений владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом в определенных пределах (глава 20.7 ГК РФ);

- право ограниченного владения земельным участком (статья 297.1).

Большая часть ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые.

Наибольший интерес у юридических лиц вызывает право застройки, на котором целесообразно остановиться подробнее, учитывая, однако, что данный вид вещных прав требует, по мнению авторов, более тщательной проработки при последующих чтениях законопроекта.

В случае принятия законопроекта право застройки полностью заменит собой широко распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях строительства. Предполагается, что строительство на чужом земельном участке будет возможно исключительно на праве застройки.

Право застройки устанавливается бессрочным или на срок. Срок права застройки, согласно проекту статьи 300.3 ГК РФ может быть установлен в пределах от 30 до 100 лет. Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Право застройки подлежит государственной регистрации. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки.

Положениями пункта 2 статьи 300 и пункта 1 статьи 300.7 проекта ГК РФ определено, что здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности только в течение срока действия права застройки и при прекращении договора, в т.ч. по истечении этого срока, указанные объекты недвижимости поступают в собственность собственника земельного участка. При этом, в установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает не у лица, имеющего право застройки, а у собственника земельного участка.

Тем самым, вероятно, разработчики следуют принципу единого объекта недвижимости. Вместе с тем, следует отметить, что в тексте законопроекта ко второму чтению внесены корректировки относительно императивности нормы о поступлении объектов недвижимости в собственность собственника земельного участка: установлено новое диспозитивное правило, согласно которому здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, только в случае если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки. Таким образом, если договором было предусмотрено поступление зданий и сооружений в собственность лица, имеющего право застройки, то у данного лица как собственника зданий и сооружений появится возможность выкупить земельный участок у собственника.

Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что статьей 300.4 проекта ГК РФ предусмотрено две формы платы за право застройки: твердая сумма платежей и предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях. Из подобной формулировки следовал вывод о том, что иные формы оплаты права застройки применяться не могли, что противоречило земельному законодательству (в соответствии с которым формами платы за пользование землей, находящейся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата). В тексте законопроекта ГК РФ ко второму чтению уточнено, что договором об установлении права застройки могут предусмотрены иные формы платы за право постоянного землевладения. Таким образом, устранено противоречие земельному законодательству и расширены возможности лиц, имеющих право застройки, по установлению платы за него.

В проекте ГК РФ 2012 закреплено понятие единого объекта недвижимости, под которым понимается земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу. При этом установлено, что они будут участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

В целях приведения ситуации к тому, чтобы земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежали одному собственнику, законопроект закрепляет преимущественное право собственника здания, возведенного на чужом земельном участке, приобрести данный земельный участок в случае его отчуждения собственником, равно как и закрепление преимущественного права собственника земельного участка, на котором расположены чужие здания или сооружения, приобрести их в случае отчуждения собственником. Установлено также, что указанные преимущественные права собственников зданий (сооружений) или земельных участков осуществляются в порядке, предусмотренном для продажи доли в праве собственности (статья 278 проекта ГК РФ).